WeWork 上市失敗 共享辦公公司 WeWork 的神奇轉(zhuǎn)折

WeWork 上市失敗。但一年之后，經(jīng)歷了疫情的風(fēng)風(fēng)雨雨，這家共享辦公空間公司不僅沒有倒下，反而奇跡般地有望借著疫情后的共享辦公趨勢實(shí)現(xiàn)盈利，并且——如果能一直保持這樣良好的勢頭的話——再次發(fā)起 IPO。

WeWork 是一家出租裝修精致的共享私人辦公空間的公司。WeWork 的主要經(jīng)營模式為：從房東那里租下整棟辦公樓或大樓內(nèi)的辦公空間，然后將租來的空間裝飾一新，打造出創(chuàng)業(yè)公司的辦公氛圍，接著再將辦公桌、辦公室或整層或整棟辦公樓以高于 WeWork 租來時(shí)的價(jià)格，轉(zhuǎn)租給個(gè)人和公司。疫情期間，人們大多宅家不出，也采取遠(yuǎn)程辦公。WeWork 為此做了一系列重要的調(diào)整，以渡過疫情危機(jī)。但其實(shí)，在疫情來襲之前，WeWork 已經(jīng)采取了一些最重要的舉措避免在疫情之前就倒下。

去年，該公司已經(jīng)與創(chuàng)始人亞當(dāng) · 諾依曼（Adam Neumann）撇清關(guān)系。這位創(chuàng)始人塑造的企業(yè)文化更貼近一些科技公司慣有的瘋狂離譜的企業(yè)文化，而與房地產(chǎn)領(lǐng)域的傳統(tǒng)文化相去甚遠(yuǎn)。在他一味地為辦公租賃公司追求科技公司享有的高估值時(shí)，諾依曼對派對的熱衷，揮霍無度的消費(fèi)以及糟糕的判斷力，使得公司越來越偏離原本的目標(biāo)，甚至差點(diǎn)毀了 WeWork。新的首席執(zhí)行官桑迪普 · 馬斯拉尼（Sandeep Mathrani）在今年 2 月份臨危受命。他的工作是幫助公司回歸正途，削減成本，并根除有毒的企業(yè)文化，以讓曾經(jīng)備受期待的獨(dú)角獸起死回生。

WeWork 的堅(jiān)挺證明了靈活辦公市場的實(shí)力。靈活辦公細(xì)分市場屬于新型房地產(chǎn)行業(yè)。除了具備共享辦公的特質(zhì)之外，該細(xì)分市場更側(cè)重短期租賃和隨時(shí)可用的辦公空間?？紤]到所謂的靈活辦公空間在一定程度上就等于把盡可能多的人塞進(jìn)那一點(diǎn)點(diǎn)的空間里，這個(gè)細(xì)分市場在疫情期間的適應(yīng)能力著實(shí)令人驚訝。

眼下，隨著疫苗的上市，對于那些努力應(yīng)對分散勞動力所帶來的不確定性的公司而言，靈活辦公空間的價(jià)值主張也變得具有吸引力。

近日谷歌在提交給監(jiān)管機(jī)構(gòu)的 10K 報(bào)告中提到，新冠期間長時(shí)間的遠(yuǎn)程辦公造成的負(fù)面影響包括廣告收入的減少和辦公效率的下降，谷歌提到，會試驗(yàn)混合工作模式，包括重新安排辦公室和制定更多的長期遠(yuǎn)程辦公選擇。

“根據(jù)我們的數(shù)據(jù)和歷史，我們相信，當(dāng)人們重新燃起對共享辦公空間的興趣時(shí)，靈活辦公空間將是非?？尚械倪x擇?！鄙虡I(yè)房地產(chǎn)公司世邦魏理仕（CBRE）的業(yè)主研究全球主管朱莉 · 惠蘭（Julie Whelan）在最近談到靈活辦公空間時(shí)說道，“疫情過后，這個(gè)行業(yè)將比以往更加強(qiáng)大?！?/p>

要了解 WeWork 的神奇復(fù)活，首先需要了解整個(gè)靈活辦公空間行業(yè)以及其前景。

01 靈活辦公細(xì)分市場方興未艾？

疫情對辦公空間（包括靈活辦公空間）的業(yè)主和經(jīng)營者造成了嚴(yán)重影響，這是事實(shí)。只有一小部分人目前回到了辦公室上班。在最大的辦公市場曼哈頓，只有 10% 的上班族回到公司上班，而有一些人可能以后都不會再回到公司上班。

但是，盡管新的租約減少了，放棄靈活辦公空間的人卻在少數(shù)。根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)巨頭高緯物業(yè)的數(shù)據(jù)，截至去年三季度末，美國前 23 個(gè)市場上的靈活辦公空間租賃面積約為 6710 萬平方英尺，與 2019 年底時(shí)相比更增加了 2.5%。

WeWork 的另一競爭對手 , 靈活空間提供商 Knotel 在倫敦為 Twiilo 提供服務(wù)

WeWork 及其競爭對手（如 Knotel 和 Industrious）都向個(gè)人和公司出租即用型辦公空間。這些公司的快速增長已經(jīng)開始減速，但并沒有縮小規(guī)模。他們保留了足夠的業(yè)務(wù)，以在疫情期間維持經(jīng)營，并等待最佳時(shí)機(jī)的到來——一個(gè)靈活辦公空間比傳統(tǒng)的長租辦公室更有吸引力的時(shí)代。Industrious 表示，其會在明年盡最大努力為現(xiàn)有的辦公空間尋找新的客戶。

靈活辦公空間的吸引力在于，企業(yè)可以更加輕松地應(yīng)對混合辦公等趨勢。在混合辦公模式下，人們走進(jìn)辦公室的頻率與以往相比更低，原因也不再相同。靈活辦公空間也為那些仍在琢磨未來趨勢的公司提供了暫時(shí)駐足觀望的機(jī)會。

房地產(chǎn)專家表示，公司——尤其是大公司——并沒有回避靈活辦公空間，而是計(jì)劃逐漸增加他們的靈活辦公空間面積，并使靈活辦公空間在其未來的產(chǎn)品組合中占據(jù)更大比例。世邦魏理仕的一份報(bào)告對全球 80 家公司進(jìn)行了調(diào)查。根據(jù)該報(bào)告，其中約有 86% 的公司計(jì)劃在未來，將靈活辦公空間作為他們房地產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一部分。他們也更有可能傾向于和提供靈活辦公空間的辦公樓簽訂租賃合同。

商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行（JLL）預(yù)測，到 2030 年，靈活辦公空間將在所有辦公空間中占到 30%。數(shù)字商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 SquareFoot 的首席執(zhí)行官喬納森 · 威瑟斯特羅姆（Jonathan Wasserstrum）認(rèn)為，這一趨勢會更快發(fā)生。2020 年，該公司平臺上，對靈活辦公空間服務(wù)的需求增長了 15%。選擇靈活辦公空間的原因有很多?？偟膩碚f，他們代表了疫情之前已經(jīng)出現(xiàn)的趨勢正在加速。

更令人驚訝的是，房地產(chǎn)專家認(rèn)為，共享空間不會像疫情期間那么令人聞之色變，這要?dú)w功于安全措施的廣泛采納以及更重要的是——疫苗即將上市。

世邦魏理仕的朱莉 · 惠蘭說：“管理辦公環(huán)境的任何人，包括靈活辦公空間供應(yīng)商，都必須制定一套準(zhǔn)則，以提供工作環(huán)境中的安全性，如空氣過濾、保持社交距離、加強(qiáng)清潔、使用口罩等等。只要制定好安全準(zhǔn)則并嚴(yán)格遵守，我們認(rèn)為靈活辦公空間與其他類型的辦公空間并無區(qū)別。”

事實(shí)上，疫情反而使得靈活辦公空間更受歡迎。

CoStar Advisory Services 的執(zhí)行顧問保羅 · 萊納德（Paul Leonard）說：“對于有辦公空間需求的企業(yè)業(yè)主而言，恰好是疫情這些因素，讓他們開始重視靈活辦公空間這一塊。”

也就是，如果意外發(fā)生，公司希望，跟簽訂傳統(tǒng)的辦公租賃合同相比，他們可以更快地撤回租金支出。他們更愿意支付一定的溢價(jià)，來減少不確定性。

高緯物業(yè)的美洲地區(qū)業(yè)主研究主管大衛(wèi) · 史密斯（David Smith）表示，在企業(yè)開始重新思考辦公室的用途之際，靈活辦公空間方興未艾。

換句話說，企業(yè)仍需要辦公空間，但需要辦公空間的原因已經(jīng)發(fā)生變化。像 WeWork 這樣的公司，處于一個(gè)特殊的位置，可以為對未來尚有疑慮的人和公司提供選擇。

02 WeWork 的奇跡轉(zhuǎn)折

沒有人曾預(yù)料到，2020 年，WeWork 竟然依舊處于辦公趨勢的最前沿?？紤]到過去糟糕的處境以及曾經(jīng)發(fā)生的樁樁丑聞，WeWork 走向盈利甚至是重新上市的嶄新前景尤其令人驚奇。

曾經(jīng)，徒有科技公司之名的 WeWork，卻是硅谷實(shí)打?qū)嵉男念^好，估值高達(dá) 470 億美元。最大的投資銀行都自告奮勇地想幫助 WeWork 上市?？上У氖牵鲜羞^程無情地揭露了該公司令人震驚的財(cái)務(wù)災(zāi)難和有毒的企業(yè)文化。

WeWork 計(jì)劃上市的前一年，公司收入 18 億美元，但虧損 16 億美元?？萍紕?chuàng)業(yè)公司虧錢并不稀奇，但 WeWork 的虧損卻是源于公司治理和不良行為等更為嚴(yán)重的問題。

就在公司努力向潛在的市場股東證明自己的價(jià)值時(shí)，WeWork 的聯(lián)合創(chuàng)始人亞當(dāng) · 諾依曼卻在玩沖浪，缺席公司會議，又挪用公司的資金充實(shí)自己和家人的錢袋。據(jù)稱，諾依曼的辦公室里還有一個(gè) “溫泉和冰的浴池”。他還花大量的錢去做跟 WeWork 絲毫不相干的投資，包括一所學(xué)校和制造人工波浪的創(chuàng)業(yè)公司。他還完全沒必要地把公司改名為 We Company。

事實(shí)證明，私募投資者或許能容忍這樣的行為，但公眾市場則不然。

因現(xiàn)金流緊張，WeWork 的曼哈頓私立學(xué)校 WeGrow 2019 年底關(guān)門

2019 年底，WeWork 取消上市計(jì)劃，又解雇諾依曼。親手將公司推向萬丈深淵的諾依曼，卻依舊在離開時(shí)獲得一筆 17 億美元的巨額離職補(bǔ)償費(fèi)。WeWork 的主要投資者軟銀，盡管已經(jīng)在這家公司上損失數(shù)十億，仍表示打算挽救 WeWork。挽救的措施包括減少開支，放緩?fù)顿Y新房地產(chǎn)的速度，以及重新評估已經(jīng)擁有的房地產(chǎn)。WeWork 還裁掉了數(shù)千名員工，又變賣了不少非核心業(yè)務(wù)——包括那個(gè)人工波浪制造公司。接著，WeWork 請來馬斯拉尼，一位以幫助公司轉(zhuǎn)危為安而聞名的高管。最后，We Company 也改回了原來的名字：WeWork。

盡管該公司仍未擺脫困境，但至少 WeWork 已經(jīng)在嘗試回歸正途。WeWork 已經(jīng)將虧損幅度縮小一半。去年第三季度，WeWork 虧損 12 億美元。今年同期，虧損減少至 5 億美元，雖然數(shù)額依舊龐大，但至少得到了控制。WeWork 的會員數(shù)和收入也在下降，但相比去年同期降幅不到 15%?？紤]到 WeWork 的很多會員都是每月訂閱會員且可以隨時(shí)取消訂閱，這樣的表現(xiàn)也不算糟糕。

另外，WeWork 的會員中，擁有 500 名或以上員工的企業(yè)會員比例正在增加，從去年的 43% 增長至今年的 54%。這些公司有時(shí)候會租下整層或整棟辦公樓，比起個(gè)人會員，也更有價(jià)值、更穩(wěn)定。

WeWork 還增加了一些有實(shí)際意義的收入項(xiàng)。十月份，該公司推出 “企業(yè)解決方案”（Business Solutions），來幫助其辦公空間內(nèi)的中小企業(yè)處理人力資源和工資派發(fā)等事項(xiàng)。在租金之外，企業(yè)可以按月訂閱這些服務(wù)。

WeWork 的全球市場主管普拉迪普 · 辛格（Prabhdeep Singh）在十月份接受采訪時(shí)說：“此舉讓 WeWork 從一家單純的共享辦公空間公司變?yōu)橐患艺嬲峁┒说蕉似髽I(yè)解決方案的公司。我不會說這就是我們的最終愿景和計(jì)劃，但這毫無疑問是我們的第一步。”

WeWork 還增加了辦公室內(nèi)廣告，以允許廣告主通過 WeWork 的辦公空間內(nèi)的數(shù)千個(gè)屏幕找到自己的潛在客戶。

03 事情的另一面

WeWork 已經(jīng)解決了一些重要的問題，也身處一個(gè)前景廣闊的行業(yè)，但這并不能保證 WeWork 未來的成功。在疫情結(jié)束之前，WeWork 仍將面臨一些嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

WeWork 的主要經(jīng)營模式為：從房東那里租下整棟辦公樓或大樓內(nèi)的辦公空間，然后將租來的空間裝飾一新，打造出創(chuàng)業(yè)公司的辦公氛圍，接著再將辦公桌、辦公室或整層或整棟辦公樓以高于 WeWork 租來時(shí)的價(jià)格，轉(zhuǎn)租給個(gè)人和公司。如今這個(gè)經(jīng)營模式的最大挑戰(zhàn)之一是，WeWork 與房東簽訂的多數(shù)租賃合同發(fā)生于疫情之前，房地產(chǎn)市場處于高位之際，當(dāng)時(shí)的租金價(jià)格正值最高點(diǎn)。但 WeWork 現(xiàn)在需要轉(zhuǎn)租這些空間，而此時(shí)人們期望的租金低于原先的水平，因?yàn)槭袌錾线x擇更多以及我們正處于經(jīng)濟(jì)衰退期。新開的辦公地點(diǎn)全部租出去的可能性也更低，因?yàn)槲饪托枰獣r(shí)間，所以相比成熟的辦公地點(diǎn)，這些新開的辦公地點(diǎn)租金收益更少。換句話說，WeWork 在新開的辦公地點(diǎn)上，入不敷出。

實(shí)際情況也是如此、過去幾個(gè)月中，WeWork 在美國多次降價(jià)，說明疫情之后，辦公空間出租的恢復(fù)仍需要時(shí)間。

根據(jù)獨(dú)立研究員詹姆斯 · 哈靈匯編的數(shù)據(jù)，去年 11 月初和今年的 1 月份，WeWork 兩次降低大多數(shù)個(gè)人工位和小型辦公空間的單位租金。數(shù)據(jù)顯示，總體的平均價(jià)格降幅為 10%，有些地區(qū)的價(jià)格降幅達(dá)到了 25%。

哈靈說，這些價(jià)格信息包含在 WeWork 網(wǎng)站的源代碼內(nèi)，但未向訪問該網(wǎng)站的用戶顯示。一名 WeWork 發(fā)言人拒絕發(fā)表評論。但 WeWork 的首席執(zhí)行官馬斯拉尼承諾，WeWork 會在今年年底前實(shí)現(xiàn)盈利。

不止 WeWork，在美國，辦公空間出租價(jià)格整體一直在大幅下降。在美國最大的幾個(gè)城市中，截至去年底，只有不到 20% 的員工返回辦公室。世邦魏理仕預(yù)期，到 2022 年初，業(yè)主的要價(jià)可能會下降 7%，之后才有可能恢復(fù)。另外，房地產(chǎn)研究公司 Green Street 的研究認(rèn)為，舊金山和紐約等市場受到的沖擊可能最為嚴(yán)重。

WeWork 的最大競爭對手之一 Industrious 已經(jīng)放棄原先的租賃模式，而是與辦公樓所有者分享收入。也就是說，Industrious 不再向房東支付租金，而是將收入的一部分給予房東。這種協(xié)議讓 Industrious 得以在疫情期間繼續(xù)擴(kuò)張新的辦公地點(diǎn)，同時(shí)最小化損失——因?yàn)楣镜氖杖霚p少時(shí)，給房東的分成也會相應(yīng)減少。世邦魏理仕稱，預(yù)計(jì)未來會有更多類似的協(xié)議。

另外，辦公樓所有者們也在著手進(jìn)軍共享的靈活辦公空間。這樣一來，像 WeWork 這樣的中間商就可能會被淘汰出局。

最后，WeWork 的大部分業(yè)務(wù)其實(shí)來自于傳統(tǒng)的共享辦公，許多人共享公共的辦公場所。疫情結(jié)束后，人們是否還愿意選擇靈活辦公空間內(nèi)的私人辦公室，這一點(diǎn)仍有待觀察。眼下，如果 WeWork 想繼續(xù)在靈活辦公空間領(lǐng)域大展身手，WeWork 必須先在疫情的剩余階段生存下來。

正如 CoStar 的萊納德說：“如果你可以生存下來，那么靈活辦公空間的這個(gè)概念確實(shí)非常棒。疫情后的幸存者在未來將表現(xiàn)得更好，迎來第二次蓬勃發(fā)展的機(jī)會?！?/p>

04 借殼上市

“當(dāng)孫正義第一次選擇投資我時(shí)，他只用了 28 分鐘?！?/p>

最近，有知情人士透露，WeWork 前首席執(zhí)行官亞當(dāng) · 諾伊曼（Adam Neumann）即將與軟銀集團(tuán)達(dá)成和解，和解內(nèi)容或可包括 WeWork 的最新所有者軟銀支付給諾伊曼的費(fèi)用減少 5 億美元。

根據(jù)新的擬議條款，軟銀或?qū)⒊赓Y約 15 億美元購買 WeWork 早期投資者和員工持有的股票。

2019 年 10 月，WeWork 上市失敗后，軟銀起初曾同意收購屬于諾伊曼和 WeWork 當(dāng)前及離職員工的約 30 億美元股份。隨后，軟銀對這個(gè)紓困方案提出異議。軟銀的反悔，導(dǎo)致該公司和諾伊曼、和 WeWork 的董事鬧上法庭。

如果雙方之間的漫長法律糾紛能夠在這次和解之后告一段落的話，WeWork 或許有望再次沖擊公共市場，不過是通過另一種方式——特殊目的公司收購（SPAC）來上市。

知情人士表示，BowX Acquisition 是一家空白支票機(jī)構(gòu)，曾在 8 月份的 IPO 中籌資 4.2 億美元。這家公司曾主動與 WeWork 的最大股東軟銀接觸，討論收購 WeWork 的可能性。這次收購或給予 WeWork 大約 100 億美元的估值。

如今 BowX 和軟銀之間的談判仍在繼續(xù)，雙方有望在未來數(shù)周達(dá)成協(xié)議。但是，談判也有可能破裂?？紤]到新上市公司必須有能力吸引投資者購買其股票，能否解決諾依曼和其他人提出的訴訟被認(rèn)為是完成與 BowX 并購交易的關(guān)鍵。

上市失敗前，WeWork 在最后一輪私募融資中估值達(dá)到為 470 億美元，遠(yuǎn)高于此次收購的估值。即便估值大跌，但這次的并購或許也代表了市場對 WeWork 商業(yè)模式的認(rèn)可——盡管疫情期間，許多共享辦公空間業(yè)務(wù)搖搖欲墜。同時(shí)，這也表明，SPAC 的崛起正在改變資本市場。

據(jù)稱，為了掃清重新上市的阻礙，軟銀在過去兩周已經(jīng)與諾伊曼和該公司獨(dú)立董事組成的特別委員會進(jìn)行溝通，希望能就之前的 30 億美元紓困方案糾紛達(dá)成的和解。

正在協(xié)商的解決方案或最終使得軟銀向諾伊曼和包括 Benchmark Capital 在內(nèi)的其他投資者支付 15 億美元費(fèi)用，為先前費(fèi)用的五折。根據(jù)諾伊曼持有的 25% 股份，他可以獲得其中的 4.8 億美元。另外，公司上市后，他也可以繼續(xù)保留目前持有的 75% 股份。

知情人士說，協(xié)商仍在繼續(xù)中，諾伊曼和其他人能獲得的具體金額仍可能變動。

“當(dāng)孫正義第一次選擇投資我時(shí)，他只用了 28 分鐘?！?諾伊曼曾經(jīng)回憶稱。

05 搬上熒幕：“WeCrashed”

Apple TV + 已經(jīng)同意制作一部新的電視劇，講述 WeWork 在過去幾年中的起起伏伏。

這部劇的名字就叫做 “WeCrashed”，以播客 “WeCrashed: The Rise and Fall of WeWork”為藍(lán)本，奧斯卡最佳男配杰瑞德 · 萊托（Jared Leto）和奧斯卡影后安妮 · 海瑟薇（Anne Hathaway）分別飾演諾伊曼和他的妻子。

美劇《辦公室》的編劇李 · 艾森伯格（Lee Eisenberg）和德魯 · 克里維羅（Drew Crevello）將共同撰寫劇本，擔(dān)任執(zhí)行制作人等。

蘋果公司在網(wǎng)站聲明中寫道：“‘WeCrashed’將講述創(chuàng)業(yè)獨(dú)角獸 WeWork 的瘋狂崛起和不可避免的衰落，以及這一切背后的自戀狂們?！?/p>